故事围绕着一幢寒酸的老式大院展开，着力描画了租住在此的七十二家房客的众生相。众房客在包租婆八姑（胡锦 饰）的欺压下，整天不得安生。八姑风流刁泼，待人刻薄。而她的养女阿香（井莉 饰）却乐于助人。总算，八姑的苛刻规则“房客每天只能用两桶水”成为了导火线，做洗熨的上海婆（沈殿霞 饰）带头反对，得到房客们的合力支持。加上发仔（岳华 饰）、阿福（何守信 饰）等人的附和，一段段斗智斗勇的小故事连番上演。